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Jan 13, 2024

임대차 개선: 정의, 회계 및 예

James Chen, CMT는 전문 트레이더이자 투자 자문가이자 글로벌 시장입니다.

James Chen, CMT는 전문 트레이더이자 투자 자문가이자 글로벌 시장 전략가입니다.

임차권 개선이라는 용어는 특정 임차인의 특별한 요구를 충족시키기 위해 임대 부동산을 맞춤화하기 위해 이루어진 모든 변경을 의미합니다. 이러한 변경 및 변경에는 페인팅, 칸막이 설치, 바닥 변경 또는 맞춤형 조명기구 설치가 포함될 수 있습니다. 개선 작업은 집주인이나 세입자가 수행할 수 있으며 비용은 세입자가 지불할 수 있습니다.

대부분의 임대 주택 개량의 유효 경제 수명은 5~10년이지만, IRC(국세법)에서는 건물의 경제 수명 동안 이러한 개량에 대한 감가상각을 요구합니다.

임대차 개선은 일반적으로 임차인 개선 또는 증설이라고 합니다. 이러한 변경은 일반적으로 상업용 부동산의 집주인이 수행하며 기존 또는 신규 임차인에게 제공될 수 있습니다.

모든 변경 사항은 임차인의 특정 요구 사항에 맞게 조정되며 공간을 더욱 매력적이고 매력적으로 만듭니다.

임대 계약이 종료되면 계약서에 달리 명시되지 않는 한 개선 사항은 일반적으로 집주인에게 귀속됩니다. 임차인이 물건을 가져갈 수 있는 경우, 부동산에 손상을 주지 않고 물건을 제거해야 합니다.

변경 사항이 임차권 개선으로 인정되기 위해서는 충족해야 하는 특정 기준이 있습니다. 다음 중 하나를 포함하여 임차인의 특정 요구 사항을 수용하려면 내부를 변경해야 합니다.

모든 변경 사항이 임차권 개선으로 간주되는 것은 아닙니다. 한 테넌트에 대한 수정 사항은 이웃을 포함한 다른 테넌트에 적용되지 않습니다. 조경, 주차장 수리, 지붕 공사 등 건물 외부 개조 공사도 해당되지 않습니다. 건물의 엘리베이터나 HVAC 시스템 업그레이드와 같은 내부 변경도 임대차 개선으로 간주되지 않습니다. 특정 임차인에게 이익이 되지 않기 때문입니다.

임대 개량은 2017년 세금 감면 및 일자리법(TCJA)에 따라 건물 개량, 적격 레스토랑 부동산, 적격 소매 개량과 ​​함께 세금 목적상 적격 개량 부동산으로 간주됩니다.

이러한 유형의 임차권 개선은 임차인에게 프로젝트를 감독할 수 있는 권한을 부여하여 특히 프로세스에 시간이 많이 걸리는 경우 집주인의 부담을 덜어줍니다. 집주인은 일반적으로 임차인 수당 개선 예산을 포함하는 임대 계약 조항을 마련합니다. 이는 일반적으로 일시불 또는 평방 피트 기준으로 표시됩니다. 집주인은 개조/건축 회사에 직접 비용을 지불하거나 세입자에게 직접 상환할 수 있습니다. 프로젝트 예산이 초과되면 임차인이 잔액을 부담합니다.

집주인은 임차권 개선을 위해 세입자에게 임대료 할인을 제공할 수 있습니다. 이 옵션이 임대 계약에 포함된 경우, 세입자는 1개월 무료 또는 연간 특정 기간 동안 임대료 할인 등 일부 유형의 임대료 구제를 받을 수 있습니다. 이를 통해 임차인은 공간 변경을 절약할 수 있습니다. TIA와 마찬가지로 임차인은 프로젝트를 감독하고 임대 개선 사항을 통제합니다. 비용이 예산을 초과하는 경우에도 임차인은 책임을 집니다.

이 옵션을 빌드아웃이라고도 합니다. 이 경우 집주인은 세입자에게 개선 패키지나 기타 옵션을 제시합니다. 집주인은 일반적으로 프로젝트를 관리하는 사람이므로 임차인이 사업에 더 많은 시간을 할애할 수 있습니다. 대부분의 경우 임차인은 비즈니스 성장을 돕기 위해 실제로 원하는 수정을 끝내지 못할 수도 있습니다. 변경 사항을 추가하기로 선택한 경우 추가 비용을 부담해야 합니다.

이러한 유형의 임대차 개선은 일반적으로 임대차 계약 초기에 수행됩니다. 대부분의 경우 비용 견적과 계획은 세입자가 제출하고 집주인은 모든 작업을 감독하고 비용을 지불합니다.

2015년 12월, 미국 의회는 임차권 개선을 포함하여 감가상각과 관련된 많은 세금 조항을 수정하고 확장하는 세금 인상으로부터 미국인을 보호하는 법(PATH)을 통과시켰습니다. 이 법안은 적격 임대차 개선에 대한 15년 정액 비용 회수를 허용하는 세금 절감 조항을 영구적으로 만들었습니다. 해당 지침에 따르면: